Ansprechpartner

hedera bauwert GmbH

Leibnizstr. 80
10625 Berlin-Charlottenburg
Tel: 030 887 867 0
https://hedera-bauwert.de/

Vertragspartner für uns ist:

Delbrückstraße 37 Grundbesitz GmbH, gegründet am 24.05.2017

übergegangen in
hedera 3. Wertimmobilien GmbH, gegründet 02.10.2019

Unternehmensgegenstand: Der Erwerb, das Halten und Verwalten sowie die Vermietung und Verpachtung von Immobilien auf eigene Rechnung sowie die Vornahme aller damit im Zusammenhang stehenden Geschäfte, insbesondere des Grundstücks Delbrückstraße 37 in 12051 Berlin.

Gegenstand: Das Halten, die Entwicklung, die Bebauung, Vermietung und Verwertung von eigenen Grundstücken und alle damit zusammenhängenden Geschäfte, erlaubnispflichtige Tätigkeiten jedoch erst nach Vorliegen der erforderlichen Erlaubnisse.

Herr
Iannis Moraitis
Geschäftsführer der
hedera Unternehmen
Frau
Agnieszka Olszewski
030 887 867 17
seit 1.4.2019 bei der HB
Leitung
Vertrieb und Marketing
Herr
Dipl.-Ing. Sven Kronfoth
030 887 867 0
seit 1.7.2019 bei der HB
Oberbauleitung
Bauabteilung
Herr
Dipl.-Ing. Olaf Kriegs
030 887 867 0
seit 1.10.2019 bei der HB
Bauleitung
Herr
Mirco Jeschon
030 887 867 25
seit 15.8.2019 bei der HB
Immobilienkaufmann
Käufermanagement

ehemalige Ansprechpartner bei der HB

Herr
Dipl.-Ing. Axel Kabitzke
1.1.2019 – 31.8.2019 bei der HB
Projektsteuerer
Oberbauleiter
Frau
Tereza Milic
1.1.2019 – 28.2.2019 bei der HB
Leitung After Sales
Herr
Dipl.-Ing. Tim Schidlack
bis 12.2018 Freelancer bei HB
Technischer Leiter
Herr
Dipl.-Ing. Ralf Rosinus
1.1.2017 – 31.07.2019
Leitung
Akquisition und Einkauf
Herr
Torsten Mai
1.1.2017 – 30.4.2018 bei der HB
Vertriebsleitung
Unterzeichner KB DBS37-06

Leonhard Rattunde Rechtsanwälte

Kurfürstendamm 26a
10719 Berlin
https://www.leonhardt-rattunde.de/

Frau
Ruth Wagner
Sachbearbeiterin
Notariat
Herr
RA Jan Kallies
Notar
Beurkundung der KV

Wirtschaftsplan

§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung aufzustellen.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

WP 2018 zum Objekt DBS37

Damit zum Zeitpunkt der Eigentumsübernahme nach Abnahme der Fertigstellung monatliche Hausgelder an die bestellte Hausverwaltung geleistet werden, wurde bereits im Kaufvertrag ein Wirtschaftsplan (WP) für das Jahr 2018 als Anlage 4 angefügt.

In einer ersten Fassung sah der WP so aus:

Nach intensiver Auseinandersetzung mit dem Objekt und seinen vermeintlichen Kosten, wurde von JS in Abstimmung mit der Hausverwaltung eine Überarbeitung eingereicht. Diese Fassung findet man zumindest als Anlage zum Kaufvertrag der DBS37-06.

Die Fertigstellung unseres Wohnhauses wird ja voraussichtlich erst im Jahr 2020 sein. Erst danach wird die erste ordentliche Eigentümerversammlung wahrscheinlich einen WP 2021 genehmigen.
Üblicherweise hat ein nur für ein Kalenderjahr genehmigter WP so lange Gültigkeit hat, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Hausverwaltung

§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.
Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden.
Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt.
Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist zu einer sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Umgangssprachlich wird hierfür auch schon mal der Begriff „ordentliche Verwaltung“ genutzt. Was unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist, führt das WEG in einem wichtigen Paragrafen auf.

Ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 WEG

  1. Die Aufstellung einer Hausordnung.
  2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
  3. Die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
  4. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.
  5. Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans.
  6. Die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
Zusammengefasst:
Eine ordentliche Verwaltung sorgt dafür, dass das Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ordentlich gepflegt wird, der Wert im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten so gut wie möglich erhalten bleibt und die Eigentümer Zugang zur üblichen Infrastruktur (Strom, Wasser, Gas, Telefon usw.) haben und gleichzeitig ausreichend versichert sind. 

Im Bauträgervertrag zu unserem Objekt Delbrückstraße 37 wurde als Hausverwaltung die dp Hausverwaltungs GmbH vereinbart. Die Käufer und Käuferinnen konnten die Geschäftsführerin Davina Plönzke (dp) am 29.08.2019 kennenlernen, nachdem sie zuvor auf Initiative des Käufers JS zu einer Eigentümerversammlung bzw. Käuferversammlung eingeladen hatte.

Frau Plönzke erklärte, dass ihr Unternehmen in keiner Verbindung zu der hedera bauwert GmbH stehe, lediglich das Objekt Degener Straße, das ebenso von der HB erstellt wurde, gehöre zu ihren Aufgaben.

Adresse: 10629 Berlin, Niebuhrstraße 4
Servicezeiten: 9.00-12.00 // Mo. – Do.
Telefon: + 49 30 284 371 50
E-Mail: info@dp-hausverwaltung.de

Treppenhausentrauchung

In dem Wirtschaftsplan, der als Anlage dem Kaufvertrag angefügt ist, erkennt man eine Kostenart „Rauchabzugsanlage Wartung“. Diese Position ist nur in einer Fassung der dp hausverwaltung zu finden. Seit dem 01.01.2017 wurden nämlich Brandschutztechnische Mindestanforderungen an den Rauchabzug in der Bauordnung für Berlin wirksam.

Der Einbau einer Rauchabzugsanlage war vorher nicht bekannt, deswegen gibt es dazu auch keine Ausführungen in der Baubeschreibung.

Kennzahlen zum Bauvorhaben

GFZ: Geschossflächenzahl
BMZ: Baumassenzahl (im B-Plan steht 4,80)
GRZ=Grundflächenzahl (der B-Plan erlaubt 0,50)

Für die ESt-Erklärung sind folgende Zeitpunkte wichtig:

Bauantrag15.12.2015
Baugenehmigung12.02.2016
Kaufvertragindividuell
Baubeginnanzeige23.01.2019
Geplante Fertigstellung31.07.2020
Bezugsfähigkeit / Abnahme …

Weiße Wanne

Nach den Festlegungen im Kaufvertrag von JS, dem Eigentümer von DBS37-06, soll der Keller als weiße Wanne errichtet werden. Hierzu gilt folgende Erläuterung:

Bei der weißen Wanne sind aufgrund ihrer Konstruktion keine zusätzlichen Dichtungsbahnen erforderlich. Bodenplatte und Außenwände werden als geschlossene Wanne aus Beton mit hohem Wassereindringwiderstand nach DIN EN 206-1 und DIN 1045-2 hergestellt. Diesen Beton nennt man auch wasserundurchlässigen Beton oder WU-Beton. Für die Herstellung der Bauwerke wird auf die Richtlinie „Wasserundurchlässige Bauwerke aus Beton“ des DAfStb verwiesen. Errichtet wird die weiße Wanne üblicherweise geschosshoch, entweder aus Ortbeton mit Systemschalung oder aus vorgefertigten Elementwänden (Dreifachwänden).

Obwohl durch die prinzipiell einfachere Konstruktion der weißen Wanne im Vergleich zur schwarzen Wanne beim Bau weniger Arbeitsgänge erforderlich sind, sind Sachkenntnis und sorgfältiges Vorgehen bei Planung und Bauausführung entscheidend für ein fachgerechtes und auch tatsächlich dichtes Bauwerk. Grundlage für die Planung muss zunächst die Feststellung der Nutzung und Beanspruchungsart sein.

Milieuschutz im Umfeld der Delbrückstraße

Bei der Erteilung der Genehmigungsfreistellung wies das Bezirksamt Neukölln darauf hin, dass die Delbrückstraße zu einem Wohngebiet gehört, in dem besondere Mieterschutzrechte gelten. Diese sind bei der Vermietung zu beachten.

Soziales Erhaltungsgebiet ist hierzu die behördliche Sprache.

Müllraum

Die Umplanung des Erdgeschosses hat dazu geführt, dass rechts von dem Hauseingang ein von außen zugänglicher Müllraum eingerichtet wird. Innerhalb geschlossener Räume sind für die Lagerung von Müll besondere Anforderungen zu beachten. Zuständig dafür ist das Amt für Stadtentwicklung, außerdem bieten die Berliner Stadtreinigungsbetriebe BSR hierzu ihre Unterstützung an.

Folgende Anforderungen sind dabei zu berücksichtigen:

  • Die Trennwände und Decken als raumabschließende Bauteile müssen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden Wände haben.
  • Die Öffnungen vom Gebäudeinneren zum Müllraum müssen feuerhemmende, dicht- und selbstschließende Abschlüsse haben.
  • Eine ständig wirksame Lüftung ist notwendig.
  • Müllräume müssen von draußen (vom Freien) direkt zugänglich sein, die Türöffnung muss wahrscheinlich 1,5 Meter sein.
  • In Müllräumen soll zwischen den Abfallbehältern und zu Seitenwänden jeweils 20 Zentimeter Abstand sein. Bei 2-reihig aufgestellten Tonnen soll zwischen den Reihen mindestens 1,5 Meter Abstand sein.
  • Es ist zu prüfen, ob wegen der barrierefreien Wohnungen im EG des Hauses auch der Zugang zu dem Müllraum barrierearm ausgestaltet werden muss.